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深圳“新普宅認定標準出臺后,剛需購房者是最直接的受益人 購房者呼吁京滬跟上

 發表于:2019/11/14 13:38:33  共被閱讀過313 次  查看評論(0)
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      被剛需客不斷詬病的一線城市普宅標準,終于破冰。

      11月11日,深圳市住房和建設局發布公告稱,調整普通住房標準:容積率在1.0以上、單套建筑面積在144平方米以下的房子均為“普通住房”,滿兩年可免征增值稅。本次調整最大的“亮點”就是取消了相對滯后的價格標準,并避免了因標準調整無法及時跟隨市場波動導致的“被豪宅”或“調控頻繁調整”的尷尬。(張家港新房




      對此,剛需購房者和從業者頗為歡迎,但也有消息傳出,在上述標準調整次日,部分小業主在交易時坐地起價,漲幅超過了稅收優惠。對此,更多的行業人士認為,主要還是因為“調控放松預期”的炒作,深圳市場目前價格本身便處于上行區間,因此不能完全將價格漲幅歸結為普宅標準調整。而從長遠看,普宅標準取消“價格限制”更有利于避免頻繁調整或者調整滯后導致的市場預期波動和剛需客“被豪宅”,而深圳起跑,也將給其他標準滯后的一線城市提供參考。

      取消滯后價格標準

      深圳此前執行的普宅認定標準是2015年9月公布實施的。按照規定,除了滿足容積率和面積要求外,深圳市10個區也設置了價格標準:羅湖區每套總價390萬元;福田區每套總價470萬元;南山區每套總價490萬元;鹽田區每套總價330萬元;寶安區每套總價360萬元;龍華新區每套總價320萬元;龍崗區每套總價280萬元;光明新區每套總價250萬元;坪山新區每套總價200萬元;大鵬新區每套總價230萬元。若該區域住房總價超過上述價格標準,則被視為“豪宅”。

      四年多的時間深圳樓市發生了巨大變化,商品房價格一路走高,配套的普宅認定標準被大部分剛需客吐槽。根據深圳中原地產研究中心發布的數據,2019年10月,深圳市二手房均價為54551元/平方米,其中羅湖區均價60207元/平方米,如果以羅湖區390萬元即為“豪宅”的界定標準來看,大約65平方米的房子就夠上“豪宅”的門檻了。

     “新普宅認定標準出臺后,剛需購房者是最直接的受益人,對于購買自住的剛需客群來說,成本基本上節約了20萬元左右。”業內專家分析稱,容積率1.0以上且房屋建筑面積144平方米以下,滿兩年可免征增值稅。這也就意味著,大部分深圳二手房交易將減免差額5%的增值稅。

      在政策出臺之際,深圳市住房和建設局也表示,隨著房地產市場形勢的變化,此前的普通住房標準與居民合理住房需求日益不匹配。目前,市場上大量中小戶型住房交易需要繳納增值稅,這無疑加重了普通居民家庭、剛需購買住房的負擔。對普通住房標準進行調整,將有利于使更多剛需家庭享受稅收優惠政策,降低剛需購房成本,滿足合理住房需求。

      購房者呼吁京滬跟上

      事實上,不只是深圳,近期關于其他一線城市調整普宅認定標準的呼聲也很高。以北京為例,目前執行的普宅認定標準為2014年制定發布的,而此前均為每三年調整一次,與房地產調控周期持平。

      按照目前執行的北京普通住宅認定標準:首先需滿足住宅小區建筑容積率在1.0(含)以上,單套建筑面積在140平方米(含)以下;其次,單價不超過最高限價,或總價不超過最高限價,單價、總價符合其一即可。

      具體的最高限價標準為:五環內為單價39600元/平方米、總價468萬元/套;五環到六環為單價31680元/平方米、總價374萬元/套;六環外為單價23760元/平方米,總價281萬元/套。也就是說,在滿足容積率、單套建筑面積的條件下,房屋住宅的單價或總價在上述價格范圍內,才能被認定為普宅。

      據業內專家測算,北京100套商品房住宅中,已經有86套被認定為“豪宅”,目前全北京共有4600套普通住宅(不計算五環內),其中有3700套在六環外。

      整合數據可知,截止到11月7日,北京六環外已合計成交9235套,其中超過5500套是“豪宅”,意味著有超過60%的住宅被認定為“豪宅”。而五六環之間則合計成交了16370套住宅,其中,只有885套普通住宅,也就意味著市場上占供應和成交大部分的五六環之間住宅中,有95%是“豪宅”。

      對于市場來說,經歷過2015-2016年的房價上漲后,目前北京執行的普宅標準已經遠遠不符合當下市場的實際情況。“按照目前的單價測算,北京基本上不可能有符合標準的項目,也就是說,除非二手房造假避稅、做陰陽合同,否則全北京90%以上的房子都是‘豪宅’。”

      同為一線城市的上海也面臨著同樣的境遇,該地普宅認定標準也是在2014年做出更新的。2014年11月,上海市住房保障和房屋管理局在官網發布了《關于調整本市普通住房標準的通知》。根據通知內容,低于同級別土地上住房平均交易價格1.44倍以下,坐落于內環線以內的低于450萬元/套,內環線與外環線之間的低于310萬元/套,外環線以外的低于230萬元/套,則被視為普宅。

      業內專家認為,目前有很多城市都需要在普通住宅的標準上進行調整,一般來說根據房地產周期,每三年就需要進行一次調整。此次深圳的政策內容,對于全國很多城市也是有啟發帶動的,即后續也需要根據全市房價和普通剛需購房需求等,積極進行普通住宅的標準調整,讓更多人享受優惠政策。

      “調控松綁”擔憂

      但監管層也有自己的擔憂。

      對于購房人來說,普宅標準調整除了能帶來一定的免稅利好外,在購房首付方面也會有所體現。據了解,普通住宅與非普通住宅在包括契稅、印花稅和土地增值稅、二手房交易營業稅等各項稅費上都有顯著差別。更為主要的是,在購買階段貸款成數上會少許多。以北京為例,按照北京市目前的政策規定,購買首套普通住宅的首付款比例不低于35%,購買首套非普通住宅的首付款比例不低于40%;購買第二套房屋普通住宅首付款比例不低于60%,購買第二套非普通住宅的首付款比例則是不低于80%。普通住宅與非普通住宅的首付差額,將直接影響購房者前期所需準備的資金量。而在流動性監管收緊的當下,這種釋放難免會被解讀為“調控松綁”。

       據媒體報道,在新的普宅標準實施后,深圳當地不少業主伺機調高了二手房掛牌售價。例如山語海花園一套建面約117平的4房2廳,15秒之內連續跳漲兩次,掛牌價由原先的1060萬元上調到1110萬元,加價共計50萬元。

       “稅費政策對于市場交易往往有直接的影響,此次政策明顯釋放利好,所以客觀上會刺激部分交易需求。”業內專家則表示,無論是認購新房還是二手房,都會因為此類政策直接或間接的影響而出現交易上升的現象。另外,此類政策客觀上使得購房壓力減少,而近期部分購房者確實希望年底入市,所以預計會形成一小波市場交易高峰。“類似市場交易反彈后,要警惕房企和房東等趁勢漲價,尤其是要警惕二手房的價格炒作后,進一步強化一手房的價格,即一手房的價格也開始上漲。所以后續還是要積極引導稅費政策的落實,進一步促進價格的穩定。”









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